2020. 02. 10.

Perpirkus būstą, pastebėti defektai: teismo sprendimas – netikėtas

Būsto pirkimas yra sunkus atsakingas sprendimas ne tik dėl finansų. Perkant nekilnojamąjį turtą būtina įsitikinti, kad jo pardavėjas, vystytojas, yra sąžiningas ir, pirkėjui pastebėjus broką, prisiims atsakomybę. Kitu atveju gali tekti mindyti teismų slenksčius.

Pirkėja, perpirkusi būstą iš pirmos savininkės, kreipėsi pagalbos į atsakingas institucijas, nes vystytojas atsisakė prisiimti atsakomybę dėl garantiniu laikotarpiu atsiradusių pastato defektų.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2020-01-16 išnagrinėjo civilinę bylą Nr. 3K-3-129-1075/2020, kurioje pastato (gyvenamojo namo-kotedžo) pirkėjai pavyko įrodyti, jog pastato statytoja-rangovė privalo ištaisyti pastate garantiniu laikotarpiu atsiradusius defektus.

Pastate garantiniu laikotarpiu atsirado šie defektai: įskilo, įlūžo, pradėjo smegti žemyn pastato grindys, atsirado ertmių ir tuštumų po grindimis, pradėjo sėsti gruntas po pastato grindimis, skilti pastato konstrukcijos, atsirado plyšių sienose, lubose, pradėjo skilti laiptai, pastato išorėje iš kelių pastato pusių žymiai nusėdo gruntas.

Pastato pirkėja dėl atsiradusių defektų dar 2012 metais kreipėsi į gyvenamojo namo statytoją (užsakovę) bei rangovę, tačiau ji su atsiradusiais pastato defektais nesutiko, teigė, kad už pastato defektus yra atsakinga pati pastato pirkėja, todėl tarp pirkėjos ir statytojos/rangovės prasidėjo net 6 metus trukęs teisminis ginčas.

Pirkėjai teisme pavyko įrodyti, kad statytoja/rangovė privalo visiškai prisiimti atsakomybę už pastate garantiniu laikotarpiu atsiradusius defektus, nors pirkėjos ir statytojos/rangovės nesiejo jokie sutartiniai santykiai (pirkėja pastatą įsigijo iš kito pastato pirkėjo, kuris pastatą pirko tiesiogiai iš statytojos/rangovės).

Pirkėjos interesams teisme atstovavo Advokatų profesinės bendrijos „iLAW“ asocijuotoji partnerė Donata Markevičienė.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas konstatavo, kad statytoja/rangovė yra verslininkė, jos verslas – parduoti sukurtą statybos būdu nekilnojamąjį daiktą. Veikdama kaip daikto kūrėja (gamintoja) statybos teisinių santykių kontekste, statytoja/rangovė veikė ir kaip statytoja, ir kaip rangovė, kuri net jei pati fiziškai ir nevykdė statybos darbų, juos organizavo ir rūpinosi statybos procesu. Faktas, kad statytoja/rangovė buvo sudariusi su kita įmone rangos sutartį ginčo gyvenamajam namui pastatyti, nepaneigė atsakovės kaip vykdančios statybą ūkio būdu aiškinimo, nes būtent atsakovė kaip nekilnojamojo turto vystytoja (ginčo gyvenamojo namo gamintoja) prisiėmė visą riziką, susijusią su ginčo gyvenamojo namo projekto įgyvendinimu.

Teismas sutiko su pirkėjos argumentais, kad statytojos/rangovės faktinis elgesys taip pat turi reikšmės sprendžiant jos statuso kvalifikavimo klausimą. Būtent statytojos/rangovės faktinis elgesys atskleidžia, kaip pati atsakovė save suvokia ir pristato tretiesiems asmenims bei pačiai visuomenei ir kokį lūkestį jiems sukuria dėl savo sukurto nekilnojamojo daikto kokybės, su juo susijusių ekonominių ir teisinių pasekmių, įskaitant ir tai, kas bus atsakingas už statinio kokybę ir jos trūkumus. Statybos teisinių santykių kontekste skaidrumas turi ypač didelę reikšmę, nes padeda užtikrinti visuomenės interesą, kad statiniai būtų saugūs ir stabilūs, statomi taip, jog nekeltų pavojaus žmonių, naminių gyvūnų ar nuosavybės saugai ir nepakenktų aplinkai, o jeigu tokį pavojų sukelia, sudarytų sąlygas kaip įmanoma greičiau pašalinti tokį pavojų.

Rangovo pareiga garantuoti statinio kokybę galioja įstatymo nustatytą laikotarpį ir per šį laikotarpį rangovas atsako, jei statinys sugriūna ar neatitinka kokybės reikalavimų. Statinio garantinis terminas skaičiuojamas nuo statinio pripažinimo tinkamu naudoti dienos. Jis taikomas darbų rezultato eksploatavimo laikotarpiu ir yra skirtas asmenų, eksploatuojančių statinį, interesams apsaugoti. Dėl garantijos taikymo nėra svarbu, kas eksploatuoja statinį, ar pats statytojas (užsakovas), ar kitas asmuo, nes rangovo pareiga yra susijusi su pačiu statiniu ir šio kokybės užtikrinimu. Jei eksploatuojamas statinys perleidžiamas vieno asmens kitam ir ne vieną kartą, tai rangovo pareiga kartu su nuosavybės teise pereina statinį įsigijusiems asmenims. Jie atitinkamai perima teisę reikalauti iš rangovo, kad šis įvykdytų įsipareigojimus pagal garantiją. Ši rangovo pareiga garantuoti statinio kokybę per įstatymo nustatytą garantinį terminą yra taikoma ir rangovui, kuris pastatė statinį ūkio būdu.

 

Donata Markevičienė, ILAW asocijuotoji parrtnerė

Straipsnis publikuotas portale Delfi

Teisininkai

donata-markeviciene-ilaw_1563953056-103e662519c786bd1a4d4482ae9eccef.png
Donata Markevičienė
Asocijuota partnerė

+370 5 248 76 70
[email protected]