Nekilnojamojo turto (NT) vystytojo sąvoka įstatymo lygmeniu buvo įtvirtinta ir apibrėžta prieš kelis metus, tačiau ar iš tikrųjų žinome, kas yra tas NT vystytojas ir kokios realiai jo pareigos?
Statybos įstatyme nurodyta, kad NT vystytoju vadinamas statytojas (užsakovas), kuris investuodamas vysto nekilnojamąjį turtą ir/ar infrastruktūrą, formuoja statinių statybai skirtus sklypus, juose stato statinius ir juos parduoda.
Teismų praktika šiuo klausimu nėra gausi, vos viena kita byla, tačiau į Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) pateiktus išaiškinimus nagrinėjamu klausimu būtina atsižvelgti.
LAT teigia, kad NT vystytojo veiklos specifiškumas pasireiškia tuo, kad jo veikla nukreipta ne į nekilnojamojo turto perpardavimą ar pardavimą, o, visų pirma, į nekilnojamojo turto sukūrimą statybos būdu ir taip sukurto turto pardavimą. Toks asmuo veikia pirmiausiai kaip nekilnojamojo daikto sukūrėjas (daikto gamintojas) ir tik vėliau – kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas.
Taigi, jei esate tik NT brokeris, vargu ar būsite pripažintas NT vystytoju (žinoma, kiekvienu konkrečiu atveju aplinkybes reikėtų vertinti atskirai).
Taip pat ekonominiu požiūriu pripažįstama, kad NT vystytojo veikla yra platesnė nei tik statytojo ir/ar rangovo funkcijas apimanti veikla. NT vystytojas koordinuoja visą projekto vykdymo procesą nuo pradinės idėjos iki objekto įgyvendinimo ir tolesnės eksploatacijos, todėl jis yra atsakingas už visą projekto vykdymo procesą, jis koordinuoja ir organizuoja visų kitų projekto vykdymo dalyvių veiklą, jis prisiima visą su projektu susijusią riziką. Taip, būtent NT vystytojui tenka daug visokių rizikų.
Kokias pareigas ir atsakomybę turi NT vystytojas?
NT vystytojas atsako statinio (jo dalies) įgijėjui už garantinio laikotarpio rangovo prievolių neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą. NT vystytojas turi pateikti statinio (jo dalies) įgijėjui dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas.
Šis dokumentas NT vystytojo nemokumo ar bankroto atveju turi užtikrinti dėl rangovų kaltės atsiradusių defektų, nustatytų per pirmuosius 3 statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų apmokėjimą statinio (jo dalies) įgijėjui. Defektų šalinimo užtikrinimo suma statinio garantiniu 3 metų laikotarpiu turi būti ne mažesnė kaip 5 procentai statinio statybos kainos.
Taigi, matyti, kad NT vystytojas turi vykdyti ne tik statytojo prievoles, jis taip pat yra atsakingas už garantinio laikotarpio rangovo prievolių neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą (numatyta solidari statytojo ir rangovo atsakomybė nuo 2017 liepos 1 dienos).
NT vystytojas taip pat privalo garantuoti statomo pastato kokybę
Esminius statinio kokybės reikalavimus nustato 2011-03-09 Europos Parlamento ir Tarybos reglamentas (ES) Nr. 305/2011), jame nurodoma, kad statinys (jo dalis) turi būti suprojektuotas ir pastatytas iš tokių statybos produktų, kurių savybės per ekonomiškai pagrįstą statinio naudojimo trukmę užtikrintų šiuos esminius statinio reikalavimus:
1) mechaninio atsparumo ir pastovumo;
2) gaisrinės saugos;
3) energijos taupymo ir šilumos išsaugojimo;
4) saugaus naudojimo;
5) apsaugos nuo triukšmo ir
6) higienos, sveikatos ir aplinkos apsaugos.
